Comprar vivienda en Barcelona siendo extranjero: impuestos y gastos en 2026

Cuando un cliente nos pregunta cuánto necesita para un piso en Barcelona, primero le pedimos que añada una línea a su hoja de cálculo: impuestos y gastos. En una vivienda de segunda mano en Cataluña, esa línea suele estar entre el 11 % y el 13 % del precio. Aquí te contamos adónde va ese dinero.

Actualizado en octubre de 2026. Es información general, no asesoramiento fiscal: cada compra es distinta y revisamos los números de la tuya.

1. El más importante: el impuesto de transmisiones en la segunda mano

Si compras una vivienda que ya ha estado habitada, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a la Agència Tributària de Catalunya. Desde el 27 de junio de 2025, Cataluña aplica una escala progresiva:

• Hasta 600.000 €: 10 %
• De 600.000 a 900.000 €: 11 %
• De 900.000 a 1.500.000 €: 12 %
• Más de 1.500.000 €: 13 %

Cada tipo se aplica solo a la parte del valor que cae en su tramo. Un piso de 750.000 € paga un 10 % sobre los primeros 600.000 € y un 11 % sobre los 150.000 € restantes: 76.500 € en total.

Dos detalles sorprenden a muchos compradores:

• El impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia del inmueble, que publica el Catastro. Negociar un precio muy bueno no siempre baja el impuesto.
• Hay tipos reducidos, por ejemplo para compradores de 35 años o menos, pero solo para la vivienda habitual. Una segunda residencia o una inversión paga la escala general.

2. Obra nueva: IVA y AJD

Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, no pagas ITP. Pagas un 10 % de IVA sobre el precio y un 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Cataluña: un 11,5 % antes de los demás gastos.

3. Notaría, registro y trámites

Son importes más pequeños, pero suman:

• Notaría: normalmente entre 600 y 1.500 €, según el arancel oficial y la extensión de la escritura.
• Registro de la Propiedad: normalmente entre 400 y 800 € para inscribirte como propietario.
• Gestoría (la oficina que presenta los impuestos y las inscripciones): entre 300 y 500 € aproximadamente.
• Abogado independiente: suele rondar el 1 % del precio más el 21 % de IVA. Siempre lo recomendamos. Es el seguro más barato que vas a contratar.

4. Si pides una hipoteca

Desde 2019 el banco paga la mayor parte de los gastos de la hipoteca: notaría, registro y el AJD del préstamo. Tú pagas la tasación, normalmente entre 300 y 600 €, y las comisiones que cobre tu banco. Los no residentes pueden pedir hipoteca en España, aunque normalmente por un porcentaje del valor menor que los residentes.

5. Antes de firmar: NIE y cuenta en un banco español

Todo comprador necesita un NIE, el número de identificación fiscal para extranjeros. La tasa es pequeña, pero conseguir cita puede tardar semanas, así que empieza pronto. También necesitarás una cuenta en un banco español para pagar los impuestos y los recibos.

Dos ejemplos calculados

Piso de segunda mano en Barcelona por 500.000 € (precio por encima del valor de referencia, sin hipoteca):

• ITP (10 %): 50.000 €
• Notaría: unos 900 €
• Registro: unos 600 €
• Gestoría: unos 400 €
• Abogado (1 % + IVA): unos 6.050 €
• Total: unos 57.950 €, un 11,6 % del precio

Vivienda de segunda mano por 800.000 €:

• ITP (10 % sobre 600.000 € + 11 % sobre 200.000 €): 82.000 €
• Notaría, registro y gestoría: unos 2.200 €
• Abogado (1 % + IVA): unos 9.680 €
• Total: unos 93.900 €, un 11,7 % del precio

6. Lo que pagas cada año

• IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, calculado sobre el valor catastral.
• Cuotas de comunidad, si el edificio tiene servicios comunes.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes, si no vives en España y no alquilas la vivienda: Hacienda grava una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, al 19 % para residentes en la UE y el EEE y al 24 % para el resto. Se presenta con el modelo 210.
• Impuesto sobre las rentas del alquiler, si alquilas la vivienda. Ten en cuenta que Barcelona tiene normas muy estrictas sobre los pisos turísticos.

¿Y el «impuesto del 100 %» a compradores de fuera de la UE?

En 2025 el Gobierno propuso un impuesto muy alto para los compradores de fuera de la UE. A mediados de 2026 el Congreso no lo había aprobado y no estaba en vigor. Lo seguimos de cerca y te avisaremos si cambia algo antes de que compres.

Cómo te ayudamos

Antes de que hagas una oferta, calculamos el coste total de la vivienda que quieres, comprobamos su valor de referencia y coordinamos notaría, gestoría y abogado, para que no se pague nada dos veces ni se olvide nada. Puedes leer cómo funciona todo el proceso en nuestra guía del proceso de compra en España, ver nuestro servicio de asesoría en la compra o contarnos qué buscas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tengo que sumar al precio en Barcelona?

En una vivienda de segunda mano, entre un 11 % y un 13 % para la mayoría de presupuestos hasta 900.000 €: al menos un 10 % de ITP más notaría, registro, gestoría y abogado. En obra nueva, un 11,5 % de impuestos más los mismos gastos.

¿Pagan los extranjeros más impuestos que los españoles al comprar?

No. El ITP, el IVA y el AJD son iguales para todos. Lo que cambia para los no residentes son los impuestos anuales, como el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

¿Qué es el valor de referencia y por qué importa?

Es un valor que el Catastro asigna a cada inmueble. El ITP se calcula sobre el mayor entre este valor y el precio, así que un precio bajo no siempre significa pagar menos impuesto.

¿Quién paga la plusvalía?

La plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento de valor del terreno, la paga normalmente el vendedor. Comprueba que así lo diga tu contrato.

¿Puedo comprar sin estar en España?

Sí. Con un poder firmado ante notario, en España o en un consulado español, una persona de tu confianza puede firmar por ti. Muchos de nuestros clientes compran así.